O contrato mais popular do mercado imobiliário é o contrato de locação. Porém, muitos defeitos nos contratos de locação também se tornaram “populares”, replicados por inúmeros locadores e imobiliárias e junto co isso, há incontáveis negócios onde o locador acaba realizando algum tipo de abuso contra o inquilino, as famosas práticas ou cláusulas abusivas.

A lei do inquilinato que norteia as relações locatícias possui dispositivos que nem sempre são respeitados, e na maioria das vezes, quem mais perde é o inquilino! Sendo assim, iremos juntos verificar 5 cláusulas abusivas nos contratos de locação, para que tomando ciência dessas informações, você ganhe poder negocial e também saiba o que fazer diante de um abuso do locador/imobiliária.

A primeira exigência tida como cláusula abusiva é Exigir pintura nova ao final do contrato de locação: Trata-se de uma exigência muito “popular” nas relações locatícias. Facilmente encontramos cláusulas que obrigam o locador-inquilino a repintar o imóvel ao final do contrato. Porém, esta exigência é abusiva! Isto porque, o inquilino é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, V, lei de inquilinato 8.245/91). O inquilino só é obrigado a realizar reparações ao imóvel por danos provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V, lei 8.245/91).

Veja, o imóvel só deve ser entregue com pintura nova quando for comprovado danos provocados pelo inquilino, para além do uso normal da coisa, ou quando este altera as cores originais! Além disso, o locador só poderá exigir nova pintura se ficar comprovado, por meio do laudo de vistoria inicial e final, que houve danos a pintura do imóvel, alterando, para além do uso normal da coisa, o estado da tinta.Convenhamos que isso é muito difícil de acontecer, pois a maioria das vezes o desgaste se dá pelo uso normal da coisa.

Portanto, o inquilino não tem obrigação de entregar o imóvel com nova pintura se não provocou algum dano (além daqueles decorrentes do uso natural da coisa) ou mudança na pintura original.

A segunda Cláusula abusiva é exigir mais de uma garantia no contrato de locação

O Locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Importante mencionar que existem quatro modalidades de garantia na lei do inquilinato: Caução; fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de fundo de investimento (art. 37 da lei 8.245/ 91). Qualquer uma delas podem ser livremente acordas entre as partes. Porém, é abusivo exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato.

Na hipótese de haver duas garantias, a segunda será nula. Além disso, a lei 8.245/91 afirma que a cobrança de mais de uma garantia num mesmo contrato, além de abusiva, é crime! Trata-se de uma contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (art. 43, lei 8.245/91).

A terceira cláusula abusiva é: Entregar o imóvel em situação que dificulte ou impossibilite o seu uso:

Situação que não está prevista em muitos contratos, porém, sendo uma obrigação do Locador, é a de entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de uso. Isto está exposto de forma no art. 22 da lei 8.245/91: Art. 22. O locador é obrigado a: I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Isto significa que o imóvel destinado à habitação deve ser idôneo para a moradia, assim como um imóvel destinado ao comércio deve permitir a mercância. Se o inquilino, após ingressar no imóvel, perceber que foi entregue de forma que impossibilite ou dificulte seu uso, poderá pedir a rescisão do contrato ou o abatimento do aluguel.

A quarta cláusula abusiva é Cobrar do inquilino reparos de responsabilidade do locador:

Assunto polêmico, gerando muitas dúvidas em inquilinos, que acabam sofrendo com uma cobrança abusiva do locador. De maneira geral, há uma velha dicotomia que coloca a responsabilidade de manutenção do imóvel para o locatário-inquilino e a de consertos estruturais como responsabilidade do locador. Ocorre que muitas vezes os inquilinos são cobrados de forma arbitrária por reparos e obras que não são de sua responsabilidade.

Sempre que houver dúvida sobre a responsabilidade de determinada obra/reparo, a dica é procurar um profissional capacitado na área e pedir uma avaliação técnica da origem do problema. Com isso, você saberá de quem realmente é a responsabilidade pelo conserto/obra.

E a quinta cláusula abusiva é o locador pedir o imóvel de volta antes do prazo:

Se o contrato de locação tiver um prazo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo contratualmente previsto. Ou seja, enquanto o prazo estiver vigente, o locador não pode obrigar o inquilino a sair do imóvel. Salvo, se o inquilino cometer alguma infração contratual, como deixar de pagar o aluguel. De resto, qualquer cláusula que possibilite a rescisão por parte do locador sem justa causa é, além de abusiva, nula!

Caso o contrato seja por prazo indeterminado o locador pode reaver o imóvel porém deve ser concedido um prazo mínimo de 30 dias a partir do pedido do locador. Lembrando que a locação também pode ser desfeita a qualquer tempo por mútuo acordo.

Assim, vimos hoje algumas das principais práticas abusivas praticadas por locadores ou proprietários no mercado de locações. Desta forma, tenha bastante atenção ao ler o contrato de locação, se necessário, procure um advogado especialista. Em caso de dúvidas a respeito do assunto deste artigo, contate-me através do email: jor.nubia@hotmail.com